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  •  “商业地产+互联网”: 6个承受不起的“重”

  • 责任编辑:新商业 来源: 中国商业期刊 2020-10-13 17:17:25
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      文/小粒粒

      “普通创业者害怕腾讯,房产创业者害怕链家。”市面上流传着这样一个段子。九天玄数书.jpg

      “如果腾讯抄你,你准备怎么办?” 很多创业者面对这个问题时,不知如何回答。而在房产创业领域,也面临同样的问题:“如果链家也开展这个业务,你打算怎么办?”

      我曾是一名商业地产线上交易平台的创业者,在面对这个问题时,简直无解。除了拼技术、拼服务,还有什么能拼得过现在如日中天的链家?

      承受不起的“真房源”

      左晖曾在中城联盟论坛上做了“这个社会需要链家吗?”的主题演讲,我最感同身受的点是——做重。

      左晖说,“这些年由于互联网的影响,我也一直在思考一个问题,我们到底是该做得更轻一点还是做得更重一点。这个行业的轻和重,就是你和经纪人之间的关系,到底离得有多远,到底要不要、担不担那么多事儿。我们今天的结论是要做重。”

      链家“做重”,做了以下几方面的尝试:收集房源数据,靠人去一个个跑,很重;招聘本科学历的中介人员,市面上没有,就自己办学校培训,也重;为消费者构建交易风险控制平台,非常重。

      如果不是意识到在中国做房产创业不得不“重”,我可能还会继续坚持走下去。有几个无解的难题和与初衷不符的问题,在花光自己并不太多的积蓄之前遗憾地停掉了手头的项目。

      市面上我们曾经的对手,或曾经比肩的对手有很多还活着,拿到B轮的不少。这些能为创业者提供办公室在线选址的项目有深圳的点点租,从赶集网分拆出来的好租,风声水起的优办,上海戴德梁行高管出来创业做的马上办公,以及后来者场地汇。我在分析完竞争对手之后发现,真房源才是“商业地产+互联网”的难点和痛点。

      我们为什么害怕链家?先来看看链家怎么做的:130个字段,1000T数据,6000万套房产基本数据。

      房产从业者应该大概都知道这几组数据意味着什么。在我看来,这就是“重”,重得像一座大山压在头上。但不得不如此,没有这些重,就不会有“轻”。

      130个字段是链家对一套房的描述。链家之所以走到今天,之所以为业界惶恐,从这些数据背后的故事完全可以体会。

      字段是房产网站用来描述一座房屋ID的术语,可以理解为商品说明书。我们去超市买一般的消费品,拿食物来说,会有品名、类别、配料、产品标准号、保质期、净含量、食用方法、保存方法、生产日期、产地、制造商、地址、总经销、食品生产许可证编号等不超过20个的说明,这就是描述一个食品所需的字段。房产要比一般消费品更为复杂,20多个字段能描述清楚的产品放在一套房子面前完全不管用。

      搜房网、搜狐焦点、乐居等房产网站对于一个户型的字段描述在100左右,链家竟然用130个字段来描述一个楼盘。数据收集工作意味着,一个线下人员收集一个楼盘信息至少要填写130个字段,光从一个房源数据获取的劳动力成本算就够重了,而链家这个工作完全靠人完成。收集数据的工作进行一年之后,链家才敢提“真房源”的口号。

      承受不起的劳动力

      商业地产想要做在线选址的生意,遇到的问题是一样的。即使不需要130个字段去定义,一个写字楼至少也要几十个字段才能给正在选址的创业者一个最基本的信息展示。而在中国,既没有美国的MLS,也没有澳大利亚的REA,这些数据的获取靠的是什么呢?

      靠跑。左晖也不傻,如果能购买或接入第三方数据,谁也不会用这个笨办法。他试过,“北京到底有多少栋楼、多少个社区?后来发现根本找不着。这样非常基础的信息,在中国今天的环境下是没有的。我们跟建委、跟查水电的去协调,后来发现都没有办法。”

      商业地产同理,没有基础的数据服务,房产细分行业的任何垂直创业,都需要大量人员集中时间去“扫楼”,又或者专人长时间去扫楼。而这涉及到两方面的成本,或者付出人力成本,或者时间成本。

      烧钱,烧不起;时间,等不起;养人,养不起。房产创业的人员投入太重,重到没有资本陪,根本玩不起。

      点点租们怎么做的?为“潜入敌部”掌握一手信息,我曾伪装成创业者打过赶集好租和点点租的400电话测试过。

      赶集好租起家北京,对北京的办公写字楼数据掌握相对详实,他们和线下中介合作。赶集好租提供的房源信息并不符合我的要求,于是对方推荐了一些远郊的写字楼。之后没几天就有几家不同中介公司打来电话询问租写字楼的事情。

      点点租可以说是商业地产在线选址平台里做的最早也最“互联网”的一家平台。早在2014年,点点租就对外宣称,在深圳当地每月的成交额过亿。这虽不失为一个解决“重”模式的方法,但本质上与“互联网思维”提升效率的初衷相悖,创新则更无从谈起。

      承受不起的实时化

      做项目期间,有不少创业者找到我让推荐写字楼,由于当时产品没有上线,我们直接开给客户一个选址方案。相当于符合客户要求的那部分数据,我们先在后台做筛选,再给客户一个涵盖租金、地段、配套、优惠政策等20个字段左右的意向选址方案。

      当通过小范围口碑传播,前来咨询的客户多起来之后,我们明显发现,之前通过数据收集以及扫楼得来的数据根本跟不上市场的变化。这个时候,最大的问题——“真房源”问题暴露了出来。

      商业地产在线租赁与住宅有区别。虽然比起买房,商业地产更低频,基数更小,但这几年“双创”带动的热潮对写字楼市场的影响是巨大的。

      以前,经营稳定的企业短期之内选定办公地址便不会更换,但近几年的中小企业变数太大,或者拿到融资招人扩张,马上需要换地方;或者经营一年半载就直接倒闭。这个变量让从前低频的写字楼租赁市场热闹起来,对于一个楼盘的字段描述就不是一次性的工作。这个垂直行业面临着比真房源更难搞定的问题——实时性。

      租金跟着市场浮动,甚至分割出租的面积都跟着市场快速浮动。如果没有一款由业主(写字楼物业管理)实时更新的系统软件与平台对接,要做到实时化,需要投入的就是人力。不管是打电话也好,还是亲自扫楼,都太重。而如果依靠人力解决实时化问题,房产创业就成了为了创业而创业给自己看的一场秀。

      我同绝大部分的房产创业者一样,都是为了解决行业存在的问题而投身其中的。当意识到仅仅依靠互联网、技术、解决方案并没有“改变世界”一点点,那么这样的创业是没有意义的。

      承受不起的利益纠葛

      重归重,上述这些问题都可以通过人力投入解决。还没提到的行业利益,是一个想用互联网技术改变行业的创业者更难承受的一份重。

      一般来说,写字楼业主和线下中介之间是有“回扣”的,因为有这层利益在,商业地产O2O在线选址平台的“真房源”和“实时化”就不可避免地遇到了“拦路虎”。

      在线选址平台本意上是要“去中介”的,至少在信息获取这个步骤是“去中介”的。然而既有的行业利益必然会抵制这种信息上的“去中介”,因为信息恰恰是成交的入口,信息流向哪里,意味着成交和佣金往哪个方向去。

      同类在线选址平台被投资人质疑为“新中介”。不管主动还是被动“抢蛋糕”的,终究会被山头上原有的主人当成“土匪”,不管你用什么说辞,“互联网+”也好,“智能化”也好。山头的主人能做的就是结盟将信息捂在自己的口袋,让你连“动手”的机会都没有。而这份重,作为一心想要用互联网智能化选址的创业团队来说,就是相当的“不懂行”。

      承受不起的线下服务

      最初,我们个性化定制的选址方案获得早期客户的认可,还没将盈利提上议程,客户就主动询问了服务费。也是因为这两年鼓吹的免费思维的聒噪,我们一一拒绝了向客户索取服务费,希望通过口碑传播先积攒客户。如今才明白过来,无论如何都要有一套可行的盈利方案,至少养活团队,至少不用指着投资人。

      接下来,我们遇到了最为棘手的问题。客户根据我们的选址方案看中了几个有意向的写字楼,希望我们做后续的线下服务,直接帮忙对接写字楼的负责人。

      那个阶段客户基本都是获得天使到A轮的团队创始人或联合创始人,他们不想跟中介打交道,也不想一家家跑写字楼物业。他们在线下找中介时,中介或者不做写字楼租赁,或者坑蒙拐骗的居多。有不少创始人在自己的朋友圈痛诉了这一过程中的各种遭遇,愤愤不平,期盼有人通过互联网手段来革了传统写字楼租赁的命。而我们当时想做的确实是这样的事。

      说到线下服务,我们有准备,但准备并不那么及时。当时创业团队的人并不多,我们的员工大多数将精力放在了线上,致力于解决实时和智能选址的功能实现。线下服务从一开始没打算自己做,但客户选址服务只做前半段似乎也说不过去。于是,在帮客户直接对接了写字楼业户之后,我们开始考虑线下服务的事。

      承受不起的轻资产

      当初我们几个BAT出来的合伙人本来打算做一家中国的“42floor”。42floor是美国一家为创业企业租办公室的线上平台,2012年创业至今共14人,非常轻,他们就是单纯想让租客清晰地在网上看到各种房源信息。他们盈利的方式是依靠Turnstone这样的办公家具生产供应商的线上网店。

      当初,我们只想做一个十几人团队的项目,不想做重,但当事情跟O2O扯上关系后,想轻都轻不了。O2O中非常重要的一部分就是线下那个“O”,线上线下都做,就要求线下服务团队建设不可少。一旦线下包揽过来,需要有专车接送,有专人服务,和传统中介没有任何区别。

      对于一个初创团队来说,养一只线下团队的成本也不低,去哪儿招到合适的人,培养合适的人,都是难题。而一旦线下要做服务,就意味着我们不仅跟传统中介宣战,也跟以戴德梁行为代表的专门从事高端企业选址服务的机构宣战。宣战的资格够不够,对决的底气有没有,都是压在我心头的一块大石头。

      是不是只要有钱就能解决

      如果钱能解决上述这几“重”,我想我不会轻易放弃这个项目。链家用人力解决了真房源,而服务人员的解决方案还在验证的路上。链家现在连北大毕业的学生都不放过,用各种办法把他们招来做经纪人。

      如果有一天链家心情好,看上了垂直领域这块蛋糕,我们如何与北大出身的这一批“中介人员”对抗?好在左晖眼里并未把这块蛋糕的边角料放在心上,他一心想要打造“住”的入口,这个入口暂时还不包括创业者。

      房产数据服务公司、房产高端从业人才,如果行业里没有这两大产业形成,那么我们的项目即便当时接受了投资人的钱,在花光投资人的钱之前,模式之重就足够拖垮这个项目。

      我错在哪里?

      错在从一开始就不具备“轻资产”的基础。万达董事长王健林曾发表过未来的发展方向:要往轻资产转型,要靠收租金盈利。“轻资产”一定是先“重”才有办法做“轻”的。如果没有线下实体的支撑,如果没有成千上万的万达广场支撑,万达的“轻资产”根本无从谈起。链家也一样,左晖一直因线下门店和经纪人的“重模式”所累,如果没有这些线下的重资产,链家就不会成为今天的链家,左晖也不需要思考“轻资产”了。

      我们也一样,没有线下基石,从一开始做“轻”就有问题。如果从一开始我们想做的是个网站,而不是O2O,不想改变世界,那么可以“轻”。无奈,房产创业者们,总有大大的梦想。

      作为典型的“跟风”创业者,那些迷惑双眼的O2O、跑会、融资、路演,我们一个也没拉下。如今回头想想,我们只是体验了一把创业,创业本质还是门生意,成功人士把创业当生意,而我们当初大概还是为了“过把瘾”。所以,败了,认了。

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