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  • 施永青 从自己身上找一些优点肯定自己

  • 责任编辑:cbmag 2008-08-01 08:00:00
  • 主持人:袁 鸣
    嘉  宾:中原集团董事长  施永青
    观察员:中信资本董事总经理  信跃升
        复旦大学教授  李若山
        麦肯锡全球副董事  沙  莎
      他驰骋香港和内地的地产界差不多30年,被称为是地产界的教父级人物。就在不久前,他捐出了80%的身家约45亿港币,成立了慈善基金。
     
         施永青,中原集团主席。出生于上海,4岁定居香港,19岁后从事教育工作8年;1978年开设中原地产代理公司;2001年成功收购香港第三大地产代理公司利嘉阁;2005年创立免费日报am730;2008年宣布将个人持有的价值45亿元中原集团股份全数注入施永青基金,推动慈善事业;如今,中原营业收入超过60亿,聘用员工超过2万名,已成为中国最大的房地产代理公司。
     
         主持人:各位对他最初印象是什么?
         信跃升:小时候他是一个很淘气的孩子,现在老了看起来反而文质彬彬的,想知道他是怎么从调皮的孩子变成一个很成功的企业家。
         沙  莎:把自己80%的股份财产全都捐出去,这种胸怀值得思考,到底是什么样的人生历程让他做出了这个举动。
         李若山:我跟他都是1949年生,共和国的同龄人,感觉他非常像我的同行,大学教授。
     
     
    激情燃烧的岁月
         主持人:这么儒雅饱读诗书的样子,根本想象不出小时候您是个特别淘气的孩子。
         施永青:淘气得让我父母头疼,更让我的老师头疼。
         主持人:听说您不好好上学,总逃出去玩水、玩火、给狗熊挠痒痒、养宠物蛇、钓老鼠,怎么小时候有这么多好玩的事可以做?
         施永青:现在孩子玩的东西很多,变形金刚、芭比娃娃,我们当时什么也没有。
         主持人:他们就只有小玩具,没您玩的好玩。
         施永青:记得圣诞节的时候,别人送给我的圣诞卡,我也没有办法还回给人家。
         主持人:作为一个小朋友会不会觉得,有点抬不起头来。
         施永青:没有,我学会给自己打分,从自己身上找到一些优点肯定自己。如果是按照别人打分,我就会很容易变得自卑。
         主持人:香港过完年后开工的第一天,老板都要给下面的员工发一个红包,叫发利市,听说您太反叛传统了,红包上面竟然写着“升棺发财”四个字,多不吉利啊!
         施永青:呵,那是之前,我现在是不发利市的。因为我认为,发利市是鼓励不劳而获,这样做很不好,所以不发了。
         李若山:您在8岁的时候就能无师自通地形成很多价值观和判断能力,是什么东西造成的?
         施永青:我读过《钢铁是怎样炼成的》,保尔·柯察金年轻的时候在学校读书,神父教他地球的年龄有多大时,他跟神父争吵被罚,结果他拿了一堆烟丝放在神父的面包房里。所以我的反叛性格,跟读书也有关系。
         主持人:还读过什么书?
         施永青:我小学六年级的时候就接触马克思主义,叫《马克思主义的三个来源和组成部分》。
         主持人:这书在当年是比较深奥的。
         施永青:对,还读了一些宣传共产主义的通俗的书,所以我上中学时,就在同学中间举办过一些读书会。
         主持人:读的都是马列主义的书?
         施永青:一开始读的是文艺小说,比如《青春之歌》、《红岩》等。后来也读一些理论的书,如《毛主席语录》、《毛泽东选集》等等。
         主持人:中学毕业后去教书了?
         施永青:是,教工人夜校。我们的工人夜校,一方面是给一些没有机会读书的工人学习文化知识,另一方面我们也透过教文化知识的同时,唤醒他们的阶级觉悟,要他们去争取权益。{分页}
         主持人:工资高吗?
         施永青:教了差不多8年,从210元开始到最后才350元,常常是睡在书桌上过夜,条件很艰苦,不过那时是个理想主义者,不会羡慕做工人的一个月能领六七百块钱。
     
    离经叛道的过往
         主持人:您的办公室里挂了首屈原的词:沧浪之水清兮可以濯吾缨,沧浪之水浊兮可以濯吾足。
         施永青:这首词的意思是,如果江水干净就拿来洗头,如果江水肮脏那就用来洗脚。我这个人生来自命清高,早应该跳进维多利亚港了,可到现在还没有跳进去,所以就拿这首词自嘲一下。
         主持人:听说您见树就爬,见水就跳?
         施永青:是啊,我喜欢冒险的生活。有一次去希腊,我看见酒店对面有一个小岛,一早就起来下水游过去,到了才知道原来岛上是一个监狱。还有一次跟朋友在中文大学附近玩,我拖了两只船游过突鲁港海峡,终于让朋友们相信,虽然我很瘦,但是内力还不错。
         主持人:爬树有什么好玩的经历?
         施永青:有一次带学生爬树,爬上去之后被校长骂了一通。最后一次爬树是四五年前在尼泊尔的时候,被老婆骂了,因为这颗树长在悬崖边,一不小心就会没命。
         主持人:四五年前您都快50多岁了,还能爬树,那么调皮。
         施永青:只要出去旅游,我见树就爬、见水就跳。以前没钱的时候,我在香港官塘码头游泳,渡海小轮一开走,我就跳下去了。在瑞士洛桑我也常下水,当时我女儿已经很大了,她拖着不让我跳,否则就不认我做爸,结果她前脚刚走,我后脚就跳下去了。
         沙  莎:您就像毛主席诗词里说的一样,叫“敢上九天揽月、敢下五洋捉鳖”,没有什么拦得住您,太厉害了!
         信跃升:看来是江山易改、本性难移。
         主持人:您说过人一定要有理想。
         施永青:人生最难得的就是,曾经有一个理想并愿意为这个理想全情地投入,因为理想的刺激,人的潜力才能全部发挥出来。
         李若山:您投身工人夜校活动的浪漫革命生涯中,有没有想过一些儿女情长方面的事情。
         施永青:人都有基本的需要,到了一定年纪就会考虑成家的事。
         主持人:有行动吗?
         施永青:没有行动。看见好女孩,只是暗恋却不敢说出来。我到30岁才第一次牵女孩的手。
         主持人:就是您现在太太的手吗?
         施永青:还不是。
         沙  莎:挺有意思的,最后您太太是什么地方打动了您?
         施永青:我跟我太太是在一个青年商会里认识的,那是我从学校出来做生意后。我看她做事很认真,另外最重要的一个原因是,她对钱看得比较轻。她当时有一个同事想做陶瓷生意,其实做这种东西不容易赚钱,但她把自己的工资、存款全都借给了他,这点特别打动我,仗义疏财。
         主持人:您当时是怎么向她表白的?
         施永青:结婚前我没送过礼物,只送了一首诗给她,头两句是:那天我绊倒了,倒在一个臭水坑里。
         李若山:“男怕入错行、女怕嫁错郞”,您全都做好了。
     
    飞黄腾达的前奏
         主持人:您在创立中原地产集团前,是在一家房地产公司上班?
         施永青:对,进去时是从最低的职位做起,叫练习生,香港叫office boy,就是公司里面的办公室助理,做一些复印、送文件之类的杂事。
         信跃升:这让您有机会接触到房地产公司的整个运作?
         施永青:对。我了解到每一个部门都是干什么的,为什么这个部门起草的文件,要拿给另外一个部门去批核,又交给谁去执行,所以我对公司整个组织系统都很熟悉。
         主持人:是个好学的人。
         施永青:我还能接触到很多合同,买卖合同、按揭合同、保险合同等等,有什么合同我就看什么合同,通过这样学到的知识积累,后来就考上了地产经纪牌照。
         沙  莎:命运在一步步改变。
         施永青:有一次,公司有一个项目要推出,我的部门提议政府开盘的时候开出价钱,我当时很想了解这个定价是怎么来的,所以在复印价格单的时候我多复印了一份。
         信跃升:拿回去慢慢研究?
         施永青:不是。等星期六下班之后,我自己到楼盘去察看,想算清楚定价是怎么定的,结果发现公司定的价钱太保守,他们定这个价钱是根据一个多月前的市场数据,市场随时在变,现在的价钱可以再高点。我觉得机会来了,真正改变自己命运的时候到了。
         主持人:之后您怎么做?
         施永青:我连夜写了一个报告书,本来交给最大的老板,但考虑到最大的老板不一定肯见我,毕竟我只是一个办公室助理。最后我交给了他的秘书。
         主持人:结果呢?
         施永青:结果是我的顶头上司叫我去,不过我的顶头上司人还是挺好的,他没有怎么责怪我,说他们看过之后也觉得价钱可以加,我本来是提议加10% ,他们比较保守先加5%,等卖光后加到10%、15%,最后全卖没了。
         李若山:您一看就是做老板的性格。我也在一家国内的房地产中介做董事,看到你们的模式,听说您的策略是乱开店,乱用人。
         施永青:也不是完全乱开。但确实不是按照一般人开分行的模式,我开店有准则,就是你赚的钱积累超过三个月以上的开支才可以开店,开在什么地方呢,就开在你的周围。
         主持人:自己的店旁边再开一家中原,岂不是要互相打架了?
         施永青:不会打架。这么分析,如果你赚钱了,说明市场还有余利。如果我不开,我的对手就会开,竞争就越激烈。如果四周都是中原的店,反而能够带动这个区的业主的关注,知道很多楼盘都是中原做成的。
     
    天助我也的低潮
         信跃升:我有一个问题,像地产这样的公司,每一个业务员都是很独立的,那么人员流动是一个很大的问题。就是说有可能这一个人做得好,他会带走一批人或者整个这一个区的人,您是怎么把您的团队带起来的?
         施永青:我只做两件事情。第一搞好公司的品牌,让他们知道在中原做比自己开店容易;另外我的电脑系统、数据系统、人事系统、法律系统、行政系统,都可以给他们很大的支援。坦白地说,去年公司收入好的员工有二十个左右,都是超过八位数字的,这种情况是你叫他们走,他们都不会走。{分页}
         主持人:您平时对下面的员工严厉吗?
         施永青:我不喜欢把下面的人都管死了,管死了只能够跟着你做,就不能够按照自己的想法做。所以,我会给他们一定的自主空间。
         沙  莎:房地产本身是一个周期性非常强的行业,如果有市场低迷的时候,您还能够用同样的激励机制把大家凝聚起来吗?
         施永青:进入低潮的时候我其实不担心,低潮的时候,所有的公司都要去面对,这叫排队去死,大家一起排队去死,领袖公司你就可以排在后面,做得不好的公司就会排前面早死。我想在低潮的时候,我们可以死得慢一点,僧多粥少,如果多死几个和尚我们就有粥吃了。
         主持人:您做了30年房地产,在香港是不是也经历过很大的低潮。
         施永青:是的。1983、1984年的时候,我第一次进入低潮,当时我们采取的方法是,听毛主席的话,集中优势兵力突破一点。以前我是工业、商业、住宅、写字楼都做,当生意不好的时候,我就把所有的员工都集中一点,就做其中一个小区叫榆景湾。因为别家都是派一个人、半个人兼顾这个小区,我是全公司6个人都做这个小区,结果我们赢了。
         主持人:毛主席的话救了您。1997年又经历了一次房地产危机,您怎么渡过的?
         施永青:我说不用担心了,让他们去死吧。我花了这么多年想把我的对手打败都不成功,现在天助我也。香港本来有五大代理公司,经过这个低潮,只剩下两个。
         主持人:1992年的时候,您的创业拍档,就是您的中学好朋友王文彦,因为管理理念不合,做了在野股东,由您来全盘执掌中原。想和您求证一下,王文彦说常常看到您在办公室剪脚趾甲,为什么会有这种说法。
         施永青:其实他是想说我这个人比较懒,指我的无为而治,我老婆也说我的无为而治是懒人哲学。我跟他性格不一样,他是那种管得很严、很细致的一个人,而我更愿意放手让员工自己做,因为他们很多时候比我做得更好。
     
    房价涨跌的影响
         信跃升:现在王石说国内地产要跌,上海万科提前降价了,您觉得这会不会是一个风潮。
         施永青:我其实很早就说房地产价格要跌。之前房地产价格的上升,有一部分是给投资者扭曲的。这种升得快、升得高的价格给了开发商一个错误信息,导致都一窝蜂地去建豪宅。但中央现在要求多建90平米以下的,这个规定会让很多开发商尝到苦头,豪宅会出现租不出去的情况。如果租出去的话,租金的回报率跟其他投资的回报不相称,市场也会改变的。
         沙  莎:比方说北京和上海的老百姓就是想买房,您说现在房价好像有点偏高里边有泡沫,那从老百姓角度来讲,买还是不买?
         施永青:个人买房如果是自己住,我的策略很简单,有钱就买,有能力的时候就买,不要怕错买,自己住怎么都不会亏,买时房价高,可一段时间后继续增长的话,还是能弥补过来。有能力的时候为什么不提早改善自己的生活,一直等下去也不知道什么时候是房价最低啊。
         沙  莎:如果是炒卖的话呢?
         施永青:真的炒卖的话就看周期,看经济发展、城市规划,这里面就很复杂了,一般人不容易赚到钱。现在美国经济出事了,将来还会出现全球的资产贬值,房地产受本地因素的影响比较大,楼价其实在去年第三季度已经开始下跌,第四季度跌得很惨了,交易量小了60%多。现在的情况是这样,保不住股市没办法,因为已经国际化了,但房地产还是本地化,所以对开发商来说,现在很重要的一点,就是要想办法保住市场,人民的财富才不会蒸发掉。
         信跃升:我再想问您一个问题,我也常在香港住,好像香港97的味道很浓了,所有的朋友都说房子涨了一倍了,豪宅已经涨过97了,您觉得香港楼市真的又到了97?
         施永青:如果没有美国的因素,我认为香港的楼市还可以涨很多,现在连97也没有超过。房地产以前每一个周期都是一浪比一浪高,每一浪不是升40%、50%,而是升300%、400%,现在连上一个浪顶还没有冲破,怎么叫新的高潮,97还没到。现在是国际因素使香港的信心受到动摇,是外来的因素影响本地的因素,但房地产是不动产,受本地的因素影响更多。
         主持人:我还是没听懂,如果我有一笔钱该不该买房子,还是再等等?
         施永青:我已经说过,买来住可以去买,买来炒的,再看一看。
     
    慈善基金的45亿
         主持人:2008年3月7号下午2点30分,您和太太在律师递过来的文件上签字,将个人财产的80%,也就是大约45亿港币的市值,一并捐给了施永青慈善基金。
         施永青:这个45亿不是我说的,因为我们公司不是上市公司,股权值多少钱没有市场价,我只能够说,我们去年税后的盈利大概是10个亿,所以一般按照PE(市盈率)10倍来计算。
         主持人:那就有100亿。
         施永青:100亿我是占公司45%的股权,所以他们可能就说是45亿,其实我没有把45亿交给我的慈善基金,我的做法是把我的股权捐了出去。
         主持人:这个慈善基金会,有特定的救助对象吗?
         施永青:我首选是内地的农村,目前农村生活的改善追不上医疗费用的增加,追不上升大学费用的增加,所以农村在医疗、教育方面需要的支援还是挺多的,这是一方面;另外我想搞一些社会企业,就像孟加拉的一个叫尤努斯的诺贝尔和平奖得主,他做的企业就是贷款给穷人去做生意,这个企业基本上满足了社会上的某一些需要,另外它也可以赚钱的,这样才可以长大。
         李若山:您要把企业做大,又慷慨大方承担很多社会责任,现在又增加了一个慈善机构,您能顾得过来吗?
         施永青:其实我打算逐步地退出中原扮演的角色,但不是放弃不管。因为我的慈善基金还要靠中原分红才能去做事,所以我未来的一个很重要的责任,就是要保证中原集团继续赚钱,那我的慈善基金才能够支援内地的农村。现在我的动力比以前更大,以前我赚钱给自己家人的,现在赚钱是要给内地农村这么多人,我怎么还可以不努力?
         主持人:我们知道尽管您已经非常受人尊敬,而且您的成功也会成为很多人的楷模,但是在您心目当中,还是会有一个最欣赏的人,马克思和老子,您会选谁?
         施永青:两个人好像很不一样,马克思相对有为,他要改变这个社会;老子是相对无为,尊重自然,我很多管理的理论都是从自然、生物学、化学、物理学里面学来的。
         主持人:请大家说出赠言。
         信跃升:北大的一个教授说人生要三乐,要知足常乐、助人为乐,最后还要自得其乐,我觉得您是在自得其乐。
         李若山:您是个非常智慧、非常大气也非常聪明的人,我希望百年之后还有个后施永青时代。
         沙  莎:我希望您在规划您的第二人生做慈善的同时,也有更多的机会来传播您的想法,我觉得这样对业界、对普通老百姓,都会有所借鉴、有所启迪。

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