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  • 房地产经济管理:应在清晰的预期中苦练内功

  • 责任编辑:新商业 来源: 中国商业期刊 2022-07-03 12:56:38
  •   文/刘万红长春市不动产登记中心

      近年来,房地产在经济发展过程中的作用是有目共睹的。当前,多项政府调控行业举措表明,大力推动房地产市场调控机制的形成和优化已是大势所趋。但在具体的实践层面,我国房地产业在发展过程中仍面临政策稳定性有待于提升、管理方向应该更清晰、管理制度有待于进一步完善等诸多挑战。要从不同的角度,系统全面地解决房地产经济发展的各种问题,提高管理水平,促进行业持续稳定发展。

      在此形势下,房地产企业应高度重视自身的健康、可持续、高品质发展。其中,房地产经济管理效能的提升,则是重中之重。

      房地产经济管理现状和问题

      房地产的发展离不开土地资源,土地是承载者,房产的价值就是土地的价值和收益。房地产经济是使用经济学的语言从经济的角度审视和研究建筑物,并研究建筑物在生产、分配、交换和消费中的经济关系。换句话说,房地产经济是房地产生产,处理和消费中出现的各种经济活动和条件的通称。

      近些年来各地政府增加了对房地产经济的投资使房地产业成为支柱性产业,但同时也带来了各种风险。如果我们不给予更多的关注和及时有效的管理,可能会导致不可逆转的局面。当前,房地产经济管理中存在的问题主要集中在以下方面:

      对房地产经济管理缺乏准确认识和明确的管理目标。在房地产经济管理过程中,大部分房地产公司认为房地产管理与公司的财务管理有着必然联系,因此公司将房地产经济的管理委托给财务部门进行管理,直接影响到许多相关部门的工作。同时,一些房地产开发商素质较低,搞房地产开发只是为了盈利,缺乏规范的经济管理意识和能力。此外,从宏观层面来看,政府在调控房价方面发挥着重要作用,但政策实施只能起到短期纠偏作用,给房地产经济的稳定发展带来了诸多不利影响。

      房地产经济管理效能较低,有待于建立科学高效的管理机制。目前,房地产经济管理的实施主要依赖于相关公共政策的出台,特别是在具体政策的落实和分解层面,现阶段房地产经济管理已成为各级公共行政的重点内容,但是在房地产经济管理和监管过程中,不少政策流于形式,不能满足房地产业健康发展的需求。

      相关法律制度不完善,缺乏健全的法律风险管理意识和能力。在房地产经济管理过程中,必须以法律和规则为基础,这也是管理的主题。可以说,法律风险管理经历了开发、建设、交易和后续的房地产经济管理全过程。在房地产领域,在大多数情况下,房地产经济管理与经济纠纷有关。房地产业具有成本低、收入高的特点,已成为地方财政收入的重要来源。但是房地产行业相关法律法规实施不够全面,给一些腐败行为创造了机会。

      不同地区经济发展差异大,缺乏专业的管理资源。不同地区经济水平的差异也是客观因素,经济发达地区消费者购买力比较高,相应的房地产市场价格也比较高,他们可以尽可能地招聘专业人才。经济落后地区的经济发展水平较低,导致人才分布不均,由于缺乏有效的解决方案,会在房地产经济管理过程中造成不必要的损失。另一方面,不同地区房地产业的发展形势和条件不尽相同,需要因地制宜的调整措施,不能一视同仁。如果经济环境发生变化更要引起重视,因为这样的波动会影响很多潜在客户,其中一些甚至无法准确评估经济形势,因此在投资时会更加谨慎。

      房地产经济管理的建议与对策

      房地产经济管理过程涉及几个环节,所以要更加重视建设和管理,同时也要重视监管工作。在法律法规的实施过程中,房地产政策不断完善,一些创新措施不断推出。更重要的是,作为房地产市场的参与者,既要正确认识实施和监督房地产经济管理的重要性,又要清醒认识自己的责任。为了规范房地产市场经营和发展秩序,要从严查处违法违规行为,全力保障房地产业平稳发展。建议在以下方面出台积极的管理措施:

      提高房地产经济管理的认识,形成科学的房地产经济管理规划。在实践过程中,有效管理房地产经济需要各部门的共同努力。加强房地产经济管理工作,一定程度上可以促进房地产企业各部门之间的交流,让各部门的工作运行得更加顺畅,同时也能确保房地产公司各部门充分履行职责。

      这在一定程度上有助于房地产行业实现更高品质的发展。房地产企业高管团队要加深对房地产经济管理的认识,采取审慎的管理方法,在开工前根据自身实际情况规划房地产项目,制定详细、科学、合理、高效的经济管理方案;投标前要掌握自身实力,深入考察当地实际情况,评估自身情况是否符合要求。同时,要准确了解房地产经济管理的工作内容,使房地产经济管理计划能够科学、稳健地实施,确保房地产经济管理向科学方向创新发展。首先,要科学制定房地产企业发展战略,使目标能够按时实现;其次,要合理划分目标,制定房地产经济管理的长期目标和短期目标;第三,解决房地产经济管理问题,必须从房地产企业实际情况和国民经济的长远利益出发,优化房地产市场秩序。

      实施稳健的政策,构建完善的房地产经济管理机制。在房地产经济管理过程中,地方政府应发挥引领作用,积极督促房地产企业经济管理制度的建立和完善,制定稳健的政策,总结多年研究的经验,提出长期的房地产经济管理政策。

      今天,影响我国房地产经济发展的最重要因素是缺乏明确的经营方向。仅仅依靠开发商和投资者来确定发展方向和确定业务目标是不够的,还需要政府在总体政策上的领导,严格划定房地产经济管理机制,全面落实市场监管的有效性,圆满完成各项房地产监管工作,避免带来负面影响。政府需要出台审慎政策,有效约束房地产市场的行为,利用政府调控的力量,使市场经济更加规范和稳定。

      房地产企业开发项目后,应保证房地产经济交易在合法性和正当性前下提下进行,为房地产行业的可持续发展作出贡献。同时,相关企业要不断提高适应和调整能力,使企业实现跨越式发展。

      此外,由于我国房地产经济的管理机制尚处于起步阶段,一些房地产政策往往容易流于形式,执行力度有待于进一步提升。当前,房地产市场基本按照原有规则运行。政府在适度调控房地产经济的同时,也应重视市场本身的纠偏作用,遵循市场本身的发展规律,确保我国房地产业持续发展。

      完善房地产经济管理法律制度,不断推动法律体系的发展。目前,我国房地产法律法规的制定非常少,导致房地产行业乱象丛生,经济管理困难重重。完善房地产经济管理法律制度迫在眉睫。在为房地产行业制定法律制度时,必须涵盖多个方面,以确保其完整性。有效推动房地产开发建设、房地产交易管理、调解服务等法律法规的建设和应用。

      法律体系的构建是一个比较复杂的过程,总体而言,房地产领域经济法律法规的构建是房地产领域经济现代科学管理的重要组成部分。只有不断积累经验,制定完善的房地产法律法规,才能促使企业的发展方向与我国房地产经济的发展方向保持一致。因此,有关部门要结合我国国情,制定符合社会经济发展需要的房地产法律制度。

      因地制宜,谋划长远的房地产发展规划。在正常情况下,不同城市的房地产资源有所不同,主要体现是成本不同和价值不同。建筑物价格的问题应根据区域位置来决定,不同地区经济发展水平的差异是客观存在的,各地房地产业的发展形势和条件也不尽相同,要因地制宜地采取有针对性的科学调整措施,不能一刀切。

      各地要加强对经济管理在房地产经济管理中重要性的认识,把对经济管理的认识与房地产经营计划相结合。一是房地产行业开工建设前,确定可行性,明确的管理目标,避免盲目立项和开发经营;二是制定统一可行的评价标准,标准反映自身的经济状况,运用这种方式立足长远的房地产发展规划,只有不断根据实际情况调整政策,才能保证房地产市场的有序运行,为整个房地产行业的有序、稳定、健康发展贡献力量;三是确保资源优化配置,土地的稀有使建设用地变得更为珍贵,例如,在翻新旧城区房屋和管理产品的生命周期时,必须遵守某些价值规律,更好地分析成本和价值之间的波动。在这种情况下,各地政府和开发商必须合理利用土地,以实现开发项目价值最大化,确保最大限度地利用资源;四是不断招揽人才,奠定良好的房地产经济管理基础。根据我国房地产业实际情况,制定和规划我国房地产行业的长期发展规划,明确房地产经济管理目标,引导居民理性消费,保障整个房地产行业秩序。

      目前,我国房地产经济管理发展还处于起步阶段,由于产业发展速度快,导致房地产问题层出不穷。同时缺乏针对性的法律法规,不利于发挥管理政策的引导和规范作用。房地产经济牵动着整个经济体,一个小错误可能对我们的经济产生巨大影响。因此,不仅要完善房地产领域的监管法律行为,还要有计划地开展国家监管。同时,要面向世界,了解海外房地产经济管理模式,取其精华,去其糟粕,全面促进房地产经济管理的持续健康发展。

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